涉房贿赂认定的若干情形

房产作为不动产，兼具使用属性和价值属性。因房产的价格普遍较高，通过收送房产实现利益输送逐渐成为贿赂犯罪的常见手段。笔者结合实践，对涉房贿赂认定的若干情形作以下辨析。

一、直接收受房产情形

受贿人直接收受行贿人所送房产，无论该房产是否办理过户手续，只要受贿人或其指定的人实际占有该房产，根据刑法实质判断的标准，即构成受贿既遂。受贿数额一般按交付房产或者达成合意时该房产对应的市场价予以认定，对房产作为犯罪所得予以追缴。

案例：国家工作人员张某利用分管信息系统采购事项的职务便利，帮助某软件公司成功承接本单位的研发项目，该软件公司法定代表人甲为感谢张某的帮助，将自己名下的一套房产送予张某，并交付了钥匙，但双方没有办理房产过户手续。张某收下钥匙后，交给其子入住多年。直至案发，甲没有再过问该房产。法院判决认定张某收受甲所送房产既遂，受贿数额为交付钥匙时该房产的市场价400余万元，并依法追缴该房产。

分析：案例中行受贿双方主观认识一致，均供认贿送的犯罪对象是房产；客观上张某已经实际占有该房产，获取了甲所送利益，双方实现了权钱交易。虽然房产没有在相关部门办理过户登记，不具备物权转让的民事法律关系生效要件，但并不影响受贿人实际享有该利益，在遵循实质判断的刑事法律关系中，穿透行受贿双方掩盖犯罪的手段，张某已构成受贿既遂，受贿数额为既遂时该房产对应的市场价格。关于犯罪所得房产的处置，根据刑法第六十四条规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。如房产有增值，增值部分将作为犯罪孳息一并予以追缴。

二、代为支付购房款情形

受贿人拟购买房产，行贿人代为支付全部或部分购房款，应当将代为支付的购房款认定为受贿数额。在追缴违法所得时，应当将代为支付的购房款、该部分购房款对应房产份额的增值部分一并予以追缴。

案例：国家工作人员李某看中一套价值1000万元的二手房，欲出资购买。行贿人乙得知后，表示愿意“赞助”200万元，以感谢李某在相关事项上的帮助，李某同意。支付购房款时，乙按照李某的要求将200万元存入卖房人账户。法院判决认定李某受贿200万元既遂，同时，根据价格认定部门的测算，案发时该房产市场价为1500万元，法院将增值的500万元中20%部分，即100万元作为李某受贿犯罪孳息，与受贿所得200万元一并予以追缴。

分析：行贿人支付购房款的行为，实际上是按照受贿人要求，直接将行贿款用于代为支付购房款，双方行受贿的对象是货币，代为支付的购房款一旦汇入卖房人账户，受贿犯罪即为既遂。需要说明的是，在追缴违法所得时，不仅要收缴行贿人代为支付的购房款，对代为支付的购房款所对应房产份额的增值部分也应当作为犯罪孳息一并追缴。

三、涉案房产存在按揭贷款情形

受贿对象涉及按揭贷款房产的，通常相对复杂，一般分为三种情形：第一种情形，行受贿双方达成收受行贿人名下房产的合意，根据主客观相一致原则，双方交付房产时犯罪既遂，受贿数额为交付时该房产的市场价。虽然行贿人承担了后续的还贷义务，但是鉴于受贿犯罪已经既遂，无论受贿人对行贿人还贷行为是否知情，一般都不影响受贿数额的认定，并将行贿人支付的贷款利息认定为行贿犯罪成本。第二种情形，受贿人购买房产，在支付首付款并办理按揭贷款后，由行贿人逐月代为还款，如果行受贿双方约定由行贿人承担全部还贷义务的，鉴于尚未支付的利息具有不确定性，一般将贷款本金和已支付的利息认定为受贿数额，对尚未支付的部分按未遂处理；如果行受贿双方并未明确约定由行贿人承担全部还贷义务的，一般将行贿人实际支付的还款本金和利息认定为受贿数额。第三种情形，受贿人收受存在按揭贷款的房产或本人购买房产并办理按揭贷款，由行贿人代为支付首付款，受贿人承担后续还贷义务的，受贿数额即为行贿人支付的首付款，认定思路与前述第二部分代为支付购房款情形一致。

案例：国家工作人员王某系某市财政局局长，利用职权帮助在商业银行任职的侄子丙揽储。丙为感谢王某，表示准备以自己名义购买一套400万元的商品房送予王某。王某同意，同时，考虑两人系亲属关系，便给予丙100万元用于购房。后丙将该100万元用于支付购房首付款，自行办理剩余300万元购房款的按揭贷款，并逐月归还本息。王某自购房起直至交付入住，未曾过问剩余房款支付情况。至案发，丙已将房贷还清，除偿还贷款本金300万元外，另支付贷款利息50万元。法院判决认定王某收受房产一套，扣除王某自己支付的100万元，受贿数额为300万元。

分析：丙将房产交付给王某的客观行为，与二人权钱交易的主观认识是一致的，即行受贿对象是该套房产，所以受贿数额应当是收受时该房产的市场价。如果案发时行贿人已经将按揭贷款还清，虽然连本带息还贷金额高出彼时房产的价格，也不影响受贿数额的认定，超出房产价格支付的贷款利息应当认定为行贿犯罪成本。因此，王某主观上是收受价值400万元房产的认知，对丙通过办理按揭贷款完成行贿行为不知情，根据主客观相一致原则，应当认定王某受贿对象是该套房产，同时扣除王某支付的100万元。

四、假借“炒房获利”实为受贿情形

受贿人向请托人房地产开发商提出购买其开发建设的房产，但双方未签订购房合同，受贿人未支付定金或购房款。开发商为感谢受贿人，“帮助”受贿人以高价向他人出售，继而将获取的差价，即所谓的“炒房获利”送予受贿人。这种不承担任何投资经营风险，只享受收益的行为，不是正常的投资经营行为，本质上属于权钱交易的受贿犯罪。

案例：国家工作人员刘某系某区规划局局长，曾为某房地产公司调整楼盘规划设计提供帮助。后刘某口头向该房地产公司负责人丁提出购买其一套房产，但未签订购房合同，也未支付定金或购房款。之后一年半时间内，丁多次提醒刘某付款，刘某均以过段时间就支付为借口拖延。丁觉察出刘某并不想真正出钱购房，于是向刘某建议，称该房产已经涨价，可以出售给他人，将增值部分作为“炒房获利”归刘某所有，刘某同意。后该房地产公司将该套房产出售给他人，售价比刘某口头预订时高出150万元。丁将150万元送给刘某。法院判决认定刘某收受150万元行为构成受贿罪。

分析：从交易过程看，该套房产一直登记在房地产公司名下，并没有被出售给受贿人，且后期仍作为“一手房”出售给他人，购房合同双方系房地产公司和真实购房人，购房人将购房款汇入的是房地产公司账户，全部购房款包含利润均应当归属于房地产公司。行贿人利用房价上涨行情，将延期销售后公司多赚取的利润让渡给受贿人，本质上属于为感谢帮助而输送利益。

五、收受“房号”转卖获利情形

受贿人利用职务上的便利为房地产开发商谋取利益，通过该房地产开发商获取“房号”并进行转卖取得实际利益的，构成受贿犯罪。虽然获取的“房号”属于商业机会，本身不能认定为受贿数额，但行受贿双方对通过转卖“房号”能取得实际利益是有概括性认知的。

案例：国家工作人员赵某系某区房产局工作人员，利用职务便利为某房地产开发商戊在备案等事项上提供帮助，换取戊所送的楼盘“房号”，再以转卖“房号”的方式获利50万元。法院判决认定赵某构成受贿罪，受贿数额为赵某转卖获利的50万元。

分析：“房号”不是商品，本身没有价格，但是能够为购房人带来购买优质商品房、限价房的机会，所以在购房人眼里就产生了交换价值。开发商通过违规操作，将个别房源内定，不经过公证处“摇号”，直接将“房号”送予国家工作人员，国家工作人员再将该“房号”转卖获利的行为，应当认定为受贿，受贿数额是转卖获利数额。获取的“房号”不同于一般的商业机会，一是开发商提供“房号”后，国家工作人员无需实际经营管理即可赚取差价、获取收益；二是转卖“房号”在短期内获利的可能性极大，即使未卖出，也可以自用或者放弃，均不存在财产损失风险，因此“房号”属于可期待可确定的利益，行受贿双方对此主观明知，贿送的是“房号”对应的财产性利益。案例中，戊为感谢赵某帮助，将“房号”送予赵某，实质是向其输送“房号”背后的财产性利益，应当认定戊是行贿人，赵某将“房号”卖出的价格为受贿数额。（李辉 作者单位：江苏省南京市纪委监委）